Tu casa también fue una promoción. Esa es la parte que nadie te cuenta

De dónde sale cada vivienda
Piensa en las viviendas que conoces. El piso de escalera, la casa de pueblo, la masía, el bloque de los años setenta. Todos empezaron igual. Había un trozo de suelo o una construcción existente, y alguien decidió qué se haría, cómo se pagaría, para quién sería y en qué condiciones. Este proceso tiene un nombre, promoción. Y toda vivienda del país ha pasado por uno.

L'autopromoció ve de lluny. Les masies i les cases de poble es van aixecar durant segles per encàrrec directe de qui hi havia de viure. La primera cooperativa d'habitatge catalana, l'Obrera Mataronina, és de 1883, i amb la llei de cases barates de 1911 les cooperatives i les societats obreres van començar a fer barris sencers. Entre els anys quaranta i setanta se'n van aixecar més de deu mil habitatges més, amb noms que encara sonen, la Cooperativa Obrera de Viviendas del Prat, nascuda el 1962 de reunions de veïns i veïnes que no volien esperar cap promotor, o la Ciutat Cooperativa de Sant Boi. El que és recent és el contrari, que gairebé tot habitatge nou passi per mans d'una promotora.

Cuando se habla de autopromoción colectiva a menudo parece que hablamos de algo pequeño y concreto, una comunidad muy convencida que levanta un edificio singular al margen del mercado. Proyectos así los hay, y son valiosos. Pero el abanico es mucho más amplio y cabe todo el mundo que quiere decidir dónde y cómo vive. Porque autopromover quiere decir, sencillamente, que las decisiones que hacen nacer una vivienda las toman las personas que van a vivir en ella. Así de simple.

Las cinco decisiones que hacen una vivienda
Toda promoción, la haga quien la haga, resuelve cinco decisiones. Puestas en fila son el mapa de cualquier proyecto, del más sencillo al más complejo.

El suelo. Todo empieza en una finca, y el régimen urbanístico del suelo dice qué se puede hacer en ella y cómo. Hay suelo urbano consolidado, con solares para edificar y edificios para entrar a vivir, reformar, rehabilitar, ampliar o derribar y volver a empezar. Hay suelo urbano no consolidado, que antes de recibir vivienda nueva tiene que completar calles, zonas verdes o servicios y cederlos al ayuntamiento, dentro de un sector de plan de mejora urbana o de un polígono de actuación urbanística. Y hay suelo urbanizable, campos agrícolas que el planeamiento municipal reserva para que el pueblo o la ciudad crezcan algún día, una reserva que genera expectativas y plusvalías mucho antes de que aparezca ninguna grúa. Antes de construir hay que aprobar un plan parcial urbanístico, repartir cargas y beneficios con un proyecto de reparcelación, ejecutar las obras de urbanización y ceder a la administración las calles, los espacios públicos y la parte de aprovechamiento que marca la ley. Cuando todo esto acaba, el campo ya no es un campo, es una pieza de ciudad con solares listos para edificar. Cada situación tiene su camino y su calendario, y todo esto lo regula la legislación urbanística y de vivienda, que en Cataluña es propia y bastante extensa.

2. La obra. Obra nueva sobre un solar. Ampliación de lo que ya existe. Rehabilitación de un edificio que ya existe. Reforma y división de una casa grande para hacer más de una vivienda. Derribo para volver a empezar. Cambio de uso de espacios que habían sido otra cosa, un local, una oficina, una fábrica. Todo dentro de lo que permite el planeamiento de cada municipio y la normativa que toca en cada caso. Maneras diferentes de hacer aparecer hogares donde antes había otra cosa, y seguro que aún saldrán nuevas.

El vehículo jurídico. Cómo os organizáis para sacar adelante el proyecto. En una operación sencilla pueden bastar unas arras o un contrato privado entre las partes. Cuando la operación crece hace falta una estructura, una comunidad de bienes, una cooperativa de vivienda, una sociedad limitada. Cada forma reparte de una manera diferente las decisiones, las aportaciones y la titularidad, y la buena es la que encaja con el tamaño de la operación, con el suelo del que partís, con la obra que haréis y con cómo querréis disponer de la vivienda al final. Las promotoras suelen trabajar con una sociedad limitada. En autopromoción también puede ser la pieza adecuada, todo se pone en la balanza, pero a menudo sale más caro, la sociedad tributa por su cuenta y el paso final de las viviendas de la sociedad a las personas vuelve a pasar por impuestos. Una comunidad de bienes o una cooperativa os hacen promotores directamente, con un camino fiscal que suele ser más ligero. Es una elección que mueve dinero de verdad y le dedicaremos un artículo entero.

4. La tenencia. La relación que tendrás con la vivienda una vez terminada. Propiedad de una casa en una finca independiente. Propiedad de un piso dentro de una división horizontal. Cesión de uso dentro de una cooperativa. Derecho de superficie, que el Código civil de Cataluña permite pactar hasta noventa y nueve años. Masovería urbana, la figura que la ley catalana de la vivienda reconoce para ceder el uso de una casa a cambio de rehabilitarla. Permuta con quien aporta la finca y con las condiciones que pactéis. Maneras diferentes de disponer de una vivienda, todas con larga tradición en el país pero demasiado a menudo olvidadas.

5. El régimen de la vivienda. Vivienda libre o vivienda con protección oficial. En la libre el precio lo pone el mercado. En la protegida el precio máximo de venta o de alquiler lo fija la ley, y para acceder los ingresos de tu casa tienen que estar por debajo de un tope. Vale la pena romper un tópico. Ni el precio protegido es regalado ni el tope de ingresos es bajo, entra buena parte de las familias trabajadoras del país, y asumir una vivienda protegida también pide una economía a punto. Protección significa precio ligado a la ley en vez del mercado. En Cataluña la protección oficial que se califica hoy ya es permanente, la vivienda queda protegida para siempre. Y ambas puertas están abiertas a la autopromoción, un proyecto cooperativo puede ser libre o protegido como cualquier otro.

Un abanico más amplio de lo que parece
Multiplica las cinco decisiones entre ellas y salen muchos más caminos de los que parece. Una comunidad de bienes que compra una casa grande y la divide en tres viviendas. Una cooperativa que levanta obra nueva en cesión de uso sobre suelo público con derecho de superficie. Dos familias que rehabilitan un edificio con una permuta con la propiedad. Un grupo que impulsa alojamientos con espacios comunes complementarios, donde cada hogar es más compacto porque comparte lavandería, espacio de trabajo y sala con los demás. Una finca que se segrega para hacer posibles dos proyectos en lugar de uno.

Todos estos caminos ya existen en tu calle, en tu pueblo o en tu barrio, y la vivienda donde vives ahora mismo nació de uno de estos caminos. Tienen complejidades muy diferentes y todos tienen el mismo destino, el acceso a una vivienda hecha a la medida de quien vive en ella y de las posibilidades reales de cada contexto.

El que decideix, decideix per a tots
En el mercado convencional estas cinco decisiones las toma una promotora antes de conocerte, ya sea privada o pública. La privada elige la combinación que le da más margen. La pública, la que encaja con sus programas. En ambos casos llegas al final, cuando todo está decidido, y te adaptas al resultado. Para quien quiere simplicidad es un servicio útil.

La autopromoción colectiva le da la vuelta a la tortilla. Parte de lo que necesitas y de lo que puedes asumir, y elige cada pieza del abanico desde ahí. El suelo que se ajusta a vuestro presupuesto. La obra que tiene sentido para la finca. El vehículo y la tenencia que encajan con la vida que queréis llevar. El régimen que os abre las puertas adecuadas. La combinación es vuestra porque las necesidades son vuestras. Y por el camino ganas cosas que el mercado no vende. Trato directo con las personas que lo hacen técnicamente posible, edificios mejor pensados porque se proyectan para quien va a vivir en ellos, oficios que vuelven a tener nombre y cara, y más de una amistad hecha antes de estrenar la casa.

Por eso hay un equipo técnico
Las combinaciones son un montón y cada una tiene su complicación urbanística, jurídica y económica. Tú solo tienes que tener claro cómo quieres vivir. GOTIM pone en contacto a personas que buscan vivienda, fincas con potencial para más de una vivienda y profesionales con oficio técnico, y acompaña el proceso de principio a fin. Te ayudamos a encontrar el encaje entre lo que buscas, las fincas disponibles y el conocimiento técnico que lo hace posible. Tú eliges la forma y el grado de implicación, y participas como protagonista en vez de comprar lo que alguien más ha decidido pagando el coste y el beneficio de quien ha invertido. Y el encaje crece con cada nombre nuevo. Cada persona que se registra acerca a un grupo a su proyecto, y cada finca que llega abre un sitio donde antes no lo había. Si tienes una finca parada o alguien de tu entorno busca vivienda, hablar de ello ya es empezar.

En los próximos artículos iremos abriendo cada pieza de este abanico, una a una. Si mientras tanto se te escapa alguna palabra, en el diccionario de la autopromoción colectiva se la encontrarás explicada de forma sencilla, y si todavía no está, escríbenos y la añadiremos.
Si quieres empezar por tu caso concreto, regístrate en gotim.net y cuéntanos qué buscas. El registro es gratis y no te compromete a nada. Y si tu caso aún no encaja con lo que pedimos en los formularios, cuéntanoslo igual, los vamos afinando a medida que nos llegan nuevas formas de habitar. Habitar es un verbo colectivo, y el abanico tiene que ser lo bastante amplio para que quepa tu manera de vivir.