Diccionario de la autopromoción colectiva

¿Por qué un diccionario
Cuando empiezas a explorar la autopromoción colectiva, topas con un lenguaje técnico que cuesta descifrar. Aprovechamiento urbanístico, división horizontal, cesión de uso. Son palabras que deciden cosas muy concretas y muy importantes de tu casa, cuánto costará y cómo será. Y cuando el lenguaje queda lejos, las decisiones acaban en manos de quien lo domina.
Este diccionario existe para que esto no te pase. Queremos que llegues a cada conversación, con el grupo, con la propiedad, con los profesionales y con nosotros, entendiendo lo que se dice y pudiendo opinar. Porque el proyecto es tuyo, y las palabras que lo construyen también deben serlo.
Es un diccionario vivo. Lo iremos ampliando con las consultas y las dudas que nos hagáis llegar. Si un concepto no te queda claro, pregúntanos y te lo aclararemos, porque ninguna decisión debe tomarse con dudas. Y si echas en falta una palabra, escríbenos. Nos ayudarás a hacer el diccionario mejor para la persona que vendrá detrás de ti.

Cómo lo hemos ordenado
Lo hemos ordenado por bloques temáticos y no por orden alfabético, porque así también hace de mapa del proceso. Empezamos por quién promueve la vivienda y quién participa en el proceso. Seguimos con las maneras de vivir y las formas de tenencia, que son dos cosas diferentes y conviene no confundir. Después entramos en el urbanismo, que decide qué se puede hacer y cómo se puede hacer en cada porción de suelo, y en la edificación, donde el proyecto toma cuerpo. Y acabamos con las piezas jurídicas y económicas que aparecen cuando el proyecto avanza.
Cada término se explica en pocas líneas y de forma sencilla. Cuando una figura tiene regulación propia en Cataluña, el territorio donde GOTIM empieza a trabajar, lo decimos sin entrar en artículos de ley.

Quién lo promueve y quién participa

Promoción
La manera convencional de crear vivienda. Una promotora compra suelo o edificios, promueve viviendas en él y las vende como producto acabado, con un margen de beneficio que suele ir del quince al veinticinco por ciento del coste de la operación.
Autopromoción
Promover tu propia vivienda en lugar de comprarla hecha. Tú accedes al suelo, defines el proyecto y contratas a los profesionales, y la vivienda te cuesta el precio de coste, sin margen de promoción.

Autopromoción colectiva
Un grupo de personas se organiza para promover su propia vivienda, en lugar de comprarla ya construida o construirla por su cuenta. El grupo adquiere un terreno, define el proyecto y contrata a profesionales. Se requieren al menos dos viviendas. Compartir el proceso optimiza los costes en comparación con la autopromoción individual y proporciona apoyo mutuo por parte del grupo en cada paso.

Vivienda
Las personas que van a convivir en la misma vivienda, ya sea una familia, una pareja o una persona sola. Es la unidad que se utiliza para medir el tamaño de un grupo.

Grupo de promoción
El conjunto de viviendas que, en su conjunto, impulsan el proyecto. Asume el papel que desempeña un promotor en el mercado convencional, con el apoyo del equipo técnico.

Mediación técnica
La labor de conectar personas, fincas y profesionales y acompañar el proceso con criterio técnico. Es lo que hace GOTIM.

Equipo técnico
Los profesionales que hacen posible el proyecto. Arquitectura, dirección de obra, servicios jurídicos y gestión financiera, además de los oficios necesarios en cada caso. Cada proyecto forma su propio equipo y lo contrata directamente. GOTIM se encarga de la formación del grupo, la mediación, el análisis del inmueble y los servicios de asesoramiento hasta que se constituye el grupo, se formaliza la venta y se contrata a los profesionales. A partir de ese momento, el desarrollo técnico del proyecto queda en manos de los profesionales elegidos por el grupo.

Supervisión de la obra
Supervisión técnica de la obra para garantizar que los trabajos se lleven a cabo de conformidad con el proyecto, la normativa y las buenas prácticas. La realizan el arquitecto y el arquitecto técnico.

Modos de vida y formas de tenencia
Vivir y tener son dos cosas diferentes. La primera pregunta es cómo quieres vivir y cuánta vida quieres compartir. La segunda es qué derecho tienes sobre la vivienda, de la propiedad plena al uso. Se pueden combinar de muchas maneras.

Cohabitación
También conocido como cohousing. Cada hogar tiene su vivienda completa y el grupo decide cuánta vida en común quiere, desde una sala compartida hasta el cuidado de los niños y de la gente mayor. Es una manera de vivir, no una forma de propiedad.

Concesión de uso
Modelo en el que la propiedad del edificio sigue perteneciendo a una entidad, normalmente una cooperativa, y cada hogar tiene derecho a su uso indefinido a cambio de una aportación inicial y una cuota. Está concebido para que la vivienda quede excluida de forma permanente del mercado especulativo.

Agricultura urbana
Contrato mediante el cual se obtiene el uso de un inmueble a cambio de realizar obras de reparación, mantenimiento y mejora, cuyo valor y plazos se acuerdan en el contrato. El propietario conserva la propiedad y recupera el inmueble una vez renovado. En Cataluña es una figura con denominación propia y está expresamente regulada en la Ley del Derecho a la Vivienda.

Permuta
El propietario cede el solar y recibe a cambio una o varias viviendas del proyecto una vez finalizado. El número de viviendas viene determinado por el equilibrio entre el valor del solar y el coste de las obras. En Cataluña cuenta con su propia normativa como cesión de un solar a cambio de una futura construcción.

Urbanismo

Urbanismo
El conjunto de normas que establecen qué se puede hacer en cada parcela, qué se puede construir en ella, hasta qué altura y con qué finalidad. Es obligatorio y vinculante. Por ley, todo proyecto debe ajustarse a él; no se trata de una mera recomendación.

Planificación territorial y sectorial
Los planes de escala superior al municipio, que ordenan el conjunto del territorio y materias concretas como la movilidad o el paisaje. Marcan el marco dentro del cual se mueve cada municipio.

Urbanismo municipal
El plan que regula el desarrollo de un municipio y que, en Cataluña, adopta la forma de la Ordenanza de Ordenación Urbana Municipal (POUM) o de las Normas de Ordenación Subsidiarias (NNSS). Es el que establece la clasificación y la calificación de cada solar.

Clasificación urbanística
La clasificación del suelo en tres categorías principales. Los terrenos urbanos ya cuentan con calles y servicios y pueden urbanizarse. Los terrenos destinados al desarrollo urbano pueden urbanizarse una vez que se hayan urbanizado, con la distribución de cargas y beneficios que ello conlleva. Los terrenos clasificados como no urbanos quedan al margen del crecimiento urbano, aunque las casas de campo y los edificios existentes también pueden albergar viviendas con arreglo a la normativa establecida por la autoridad urbanística.

Clasificación urbanística
La calificación que la planificación urbanística asigna a cada parcela, que determina su posible uso y desarrollo. Vivienda, equipamientos, industria o espacios verdes, entre otros, así como la superficie máxima y las condiciones de lo que se puede construir en ella, lo que se conoce como «capacidad de edificación».

Desarrollo urbano
Lo que la licencia de obras permite construir en una parcela, en términos de metros cuadrados y usos. Viene definido por la clasificación del uso del suelo y constituye la base del valor de una parcela.

Certificado de uso urbanístico
Documento oficial en el que se establece por escrito qué se puede hacer en una finca concreta. Aporta seguridad jurídica antes de comprar o planificar. Cualquier persona puede solicitarlo en el ayuntamiento correspondiente, abonando una tasa que varía en función del municipio.

Sector o ámbito de la planificación urbana
La parcela de terreno urbanizada de forma conjunta, en la que los propietarios comparten los costes y los beneficios de la transformación. La diferencia radica en el punto de partida. Un sector debe elaborar y presentar primero el plan urbanístico que lo regula. Una zona ya tiene definida su configuración y puede pasar directamente a los proyectos de parcelación y urbanización.

Tasas de urbanización
Los costes de construcción de carreteras, alcantarillado, alumbrado y servicios necesarios para que los terrenos sean aptos para la edificación, incluidos los honorarios técnicos por el diseño de los proyectos y la supervisión de las obras de urbanización. Estos costes corren a cargo de los propietarios de los terrenos de la zona y forman parte del coste real de cada parcela.

Cesiones
Cesión de suelo o de aprovechamiento que los propietarios entregan al ayuntamiento cuando se desarrolla un sector o un ámbito, para calles, plazas, equipamientos y vivienda protegida. Las fija el planeamiento que ordena cada pieza.

Edificación

Licencia de obras
La licencia municipal para construir o rehabilitar. Marca el momento en que el proyecto queda definido oficialmente, con las superficies de cada vivienda.

Obra mayor y obra menor
La obra mayor es la de mayor entidad, la nueva construcción, la ampliación o la rehabilitación que afecta a la estructura o a la envolvente del edificio. Requiere proyecto técnico y licencia de obras. La obra menor es la de poca entidad técnica, que no toca la estructura ni cambia el uso, y se tramita de manera más ágil. La redistribución interior de una vivienda, cuando no toca la estructura, se tramita habitualmente como obra menor o por comunicación previa, según lo que fije cada municipio. Si afecta a la estructura, pasa a ser obra mayor.

Régimen de comunicación previa
Trámite por el cual basta con comunicar las obras al ayuntamiento antes de empezarlas, sin esperar ninguna resolución. Cada municipio fija qué actuaciones entran, habitualmente las de menor entidad.

Superficie construida
Los metros cuadrados de una vivienda contando muros y cerramientos, más la parte proporcional de los espacios comunes cuando los hay. Es la superficie que consta oficialmente.

Superficie útil
Los metros cuadrados habitables del interior de la vivienda. Siempre es inferior a la superficie bruta de suelo, normalmente entre un 10 % y un 20 % menos. En Cataluña se define en el Decreto de Habitabilidad, Decreto 141/2012.

Reforma
Obras en el interior de una vivienda o local que mejoran su distribución, las instalaciones o los acabados sin tocar la estructura ni la envolvente del edificio. Habitualmente se tramita como obra menor o por comunicación previa.

Rehabilitación
Obras que renuevan un edificio existente, desde la puesta al día de las instalaciones hasta la renovación a fondo de la estructura y la envolvente. A menudo es el camino más sostenible para crear vivienda nueva.

Reforma integral
El grado máximo de rehabilitación. Obras que equivalen a sustituir el edificio o que vacían su interior conservando las fachadas. A efectos legales recibe un tratamiento equiparable al de la obra nueva.

Las piezas jurídicas

Arres
Importe que se abona en el momento de acordar una venta. Dependiendo del tipo acordado, sirve como anticipo del precio o permite desistir de la operación, en cuyo caso se pierde dicho importe.

Escritura pública
El documento firmado ante notario que formaliza una venta, un canje o una división horizontal y permite su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Comunidad de bienes
Una fórmula jurídica sencilla por la que varias personas son copropietarias de un inmueble.

Cooperativa de viviendas
Entidad sin ánimo de lucro formada por las personas que vivirán en ella, que promueve la vivienda para sus socios. Es la forma habitual de los proyectos en cesión de uso.

Sociedad de responsabilidad limitada
Una sociedad mercantil que un grupo también puede utilizar como vehículo para su autopromoción. Se trata de una vía poco habitual en el ámbito de la autopromoción colectiva, ya que su tratamiento fiscal encarece la operación en comparación con una comunidad de bienes o una cooperativa.

División horizontal
El acto jurídico que convierte un edificio en viviendas independientes, cada una con su propia escritura. Es lo que permite que cada hogar sea titular de su propia casa.

Derechos de superficie
Derecho que permite construir o reformar en un terreno ajeno durante un largo plazo, que en Cataluña puede llegar a ser de hasta noventa y nueve años. Al finalizar este plazo, el edificio pasa a ser propiedad del propietario del terreno. Se trata de una forma de arrendamiento, más que de venta.

Las piezas económicas

Precio de coste
Lo que cuesta realmente una vivienda sumando finca, obras, honorarios técnicos e impuestos, sin ningún margen de beneficio encima. Es el precio al que se accede con la autopromoción.

Margen promocional
El beneficio que una promotora añade al coste de la operación, habitualmente entre el quince y el veinticinco por ciento. En la autopromoción este margen se queda en el bolsillo de quien vivirá allí.

Informe de viabilidad
Estudio técnico de una finca que analiza el planeamiento, propone qué podría salir de ella y estima los costes. Es el documento que permite a un grupo valorar una oportunidad con criterio. Es orientativo, el coste final lo definen el proyecto y las obras.

Impuesto de transmisiones patrimoniales
El impuesto que grava la compra de una vivienda de segunda mano. El tipo impositivo varía según la jurisdicción y cada caso concreto, y es uno de los aspectos que hay que tener en cuenta desde el primer estudio económico.

Amortización
La pérdida de valor de una construcción por el paso del tiempo y el uso. Un edificio tiene una vida útil, y su valor real la refleja. El suelo no se amortiza, pero lo que hay construido sí.

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