Diccionari de l’autopromoció col·lectiva

Per què un diccionari
Quan comences a explorar l’autopromoció col·lectiva, topes amb un llenguatge tècnic que costa de desxifrar. Aprofitament urbanístic, divisió horitzontal, cessió d’ús. Són paraules que decideixen coses molt concretes i molt importants de casa teva, quant costarà i com serà. I quan el llenguatge queda lluny, les decisions acaben en mans de qui el domina.
Aquest diccionari existeix perquè això no et passi. Volem que arribis a cada conversa, amb el grup, amb la propietat, amb els professionals i amb nosaltres, entenent el que s’hi diu i podent-hi dir la teva. Perquè el projecte és teu, i les paraules que el construeixen també ho han de ser.
I és un diccionari viu. L’anirem ampliant amb les consultes i els dubtes que ens feu arribar. Si un concepte no et queda clar, pregunta’ns i t’ho aclarirem, perquè cap decisió s’ha de prendre amb dubtes. I si hi trobes a faltar una paraula, escriu-nos. Ens ajudaràs a fer el diccionari millor per a la persona que vindrà darrere teu.

Com l’hem ordenat
L’hem ordenat per blocs temàtics i no per ordre alfabètic, perquè així també fa de mapa del procés. Comencem per qui promou l’habitatge i qui participa en el procés. Seguim amb les maneres de viure i les formes de tinença, que són dues coses diferents i convé no confondre. Després entrem en l’urbanisme, que decideix què es pot fer i com es pot fer en cada porció de sòl, i en l’edificació, on el projecte pren cos. I acabem amb les peces jurídiques i econòmiques que apareixen quan el projecte avança.
Cada terme s’explica en poques línies i en pla. Quan una figura té regulació pròpia a Catalunya, el territori on GOTIM comença a treballar, ho diem sense entrar en articles de llei.

Qui promou i qui hi participa

Promoció
La manera convencional de crear habitatge. Una promotora compra sòl o edificis, hi promou habitatges i els ven com a producte acabat, amb un marge de benefici que sol anar del quinze al vint-i-cinc per cent del cost de l’operació.
Autopromoció
Promoure el teu propi habitatge en lloc de comprar-lo fet. Tu accedeixes al sòl, defineixes el projecte i contractes els professionals, i l’habitatge et costa el preu de cost, sense marge de promoció.

Autopromoció col·lectiva
Un grup de persones s’organitza per promoure el seu propi habitatge, en lloc de comprar-lo fet o de promoure’l en solitari. El grup accedeix a una finca, defineix el projecte i contracta els professionals. Calen com a mínim dues unitats de convivència. Compartir el procés optimitza els costos respecte de l’autopromoció individual i et dona el suport mutu del grup a cada pas.

Unitat de convivència
Les persones que viuran juntes en un mateix habitatge, sigui una família, una parella o una persona sola. És la unitat amb què es compta la mida d’un grup.

Grup promotor
El conjunt d’unitats de convivència que impulsen plegades el projecte. Assumeix el paper que en el mercat convencional fa una promotora, amb l’acompanyament de l’equip tècnic.

Mediació tècnica
La feina de connectar persones, finques i professionals i acompanyar el procés amb criteri tècnic. És el que fa GOTIM.

Equip tècnic
Els professionals que fan possible el projecte. L’arquitectura, la direcció de l’obra, el dret i la gestió econòmica, més els oficis que cada cas demana. Cada projecte forma el seu equip i el contracta directament. GOTIM hi treballa en la formació del grup, la mediació, l’anàlisi de finques i l’assessorament, fins que el grup queda constituït, la compravenda formalitzada i els professionals contractats. A partir d’aquí, el desenvolupament tècnic del projecte queda en mans dels professionals que el grup tria.

Direcció d’obra
El seguiment tècnic de la construcció perquè l’obra es faci segons el projecte, la normativa i la bona pràctica. La formen l’arquitecte i l’arquitecte tècnic.

Maneres de viure i formes de tinença
Viure i tenir són dues coses diferents. La primera pregunta és com vols viure i quanta vida vols compartir. La segona és quin dret tens sobre l’habitatge, de la propietat plena a l’ús. Es poden combinar de moltes maneres.

Cohabitatge
També conegut com a cohousing. Cada llar té el seu habitatge complet i el grup decideix quanta vida en comú vol, des d’una sala compartida fins a la cura dels infants i de la gent gran. És una manera de viure, no una forma de propietat.

Cessió d’ús
Model en què la propietat de l’edifici queda en mans d’una entitat, habitualment una cooperativa, i cada llar en té l’ús de manera indefinida a canvi d’una aportació inicial i una quota. Pensat perquè l’habitatge quedi fora del mercat especulatiu per sempre.

Masoveria urbana
Contracte pel qual obtens l’ús d’una finca a canvi de fer-hi les obres de reparació, manteniment i millora, valorades i amb terminis pactats al contracte. La propietat conserva la titularitat i recupera la finca arreglada. A Catalunya és una figura amb nom propi i regulació expressa a la llei del dret a l’habitatge.

Permuta
La propietat cedeix la finca i rep a canvi un o més habitatges del projecte acabat. El nombre d’habitatges surt de l’equilibri entre el valor de la finca i el cost de les obres. A Catalunya té regulació pròpia com a cessió de finca a canvi de construcció futura.

Urbanisme

Planejament urbanístic
El conjunt de plans que decideixen què es pot fer a cada tros de territori, què s’hi pot construir, amb quina alçada i per a quin ús. És obligatori i vinculant. Tot projecte hi ha d’encaixar per llei, no per recomanació.

Planejament territorial i sectorial
Els plans d’escala superior al municipi, que ordenen el conjunt del territori i matèries concretes com la mobilitat o el paisatge. Marquen el marc dins del qual es mou cada municipi.

Planejament municipal
El pla que ordena el conjunt d’un municipi i que a Catalunya pren la forma del Pla d’ordenació urbanística municipal, el POUM, o de les Normes subsidiàries de planejament, les NNSS. És el que fixa la classificació i la qualificació de cada finca.

Classificació urbanística
La divisió del sòl en tres grans categories. L’urbà ja té carrers i serveis i s’hi pot construir. L’urbanitzable ho podrà ser quan es desenvolupi, amb el repartiment de càrregues i beneficis que això comporta. El no urbanitzable queda fora del creixement urbà, tot i que les masies i edificacions existents també hi poden acollir habitatge dins la regulació que fixi el planejament.

Qualificació urbanística
L’etiqueta que el planejament posa a cada finca i que en determina l’ús i l’edificació possibles. Habitatge, equipament, indústria o zona verda, entre altres, i també la dimensió màxima i les condicions del que s’hi pot construir, l’edificabilitat.

Aprofitament urbanístic
Allò que el planejament permet construir en una finca, en metres quadrats i usos. Ve definit per la qualificació urbanística i és la base del valor d’un solar.

Certificat d’aprofitament urbanístic
Document oficial que diu per escrit què es pot fer en una finca concreta. Dona seguretat jurídica abans de comprar o de projectar. El pot demanar qualsevol persona a l’ajuntament corresponent pagant una taxa que varia segons el municipi.

Sector o àmbit de planejament urbanístic
La peça de territori que es desenvolupa de manera conjunta i dins la qual els propietaris reparteixen entre tots les càrregues i els beneficis de la transformació. La diferència és el punt de partida. Un sector ha de redactar i tramitar primer el planejament que l’ordena. Un àmbit ja té l’ordenació definida i pot passar directament als projectes de reparcel·lació i d’urbanització.

Càrregues d’urbanització
Els costos de fer carrers, clavegueram, enllumenat i serveis perquè un sòl esdevingui edificable, inclosos els honoraris tècnics dels projectes i de les direccions de les obres d’urbanització. Els paguen els propietaris del sector, i són part del cost real de tot solar.

Cessions
Part del sòl o de l’aprofitament que els propietaris lliuren a l’ajuntament quan es desenvolupa un sector o un àmbit, per a carrers, places, equipaments i habitatge protegit. Les fixa el planejament que ordena cada peça.

Edificació

Llicència d’obres
El permís municipal per construir o rehabilitar. Marca el moment en què el projecte queda definit oficialment, amb les superfícies de cada habitatge.

Obra major i obra menor
L’obra major és la de més entitat, la nova construcció, l’ampliació o la rehabilitació que afecta l’estructura o l’envolupant de l’edifici. Demana projecte tècnic i llicència d’obres. L’obra menor és la de poca entitat tècnica, que no toca l’estructura ni canvia l’ús, i es tramita de manera més àgil. La redistribució interior d’un habitatge, quan no toca l’estructura, es tramita habitualment com a obra menor o per comunicació prèvia, segons el que fixi cada municipi. Si afecta l’estructura, passa a ser obra major.

Règim de comunicació prèvia
Tràmit pel qual n’hi ha prou de comunicar les obres a l’ajuntament abans de començar-les, sense esperar cap resolució. Cada municipi fixa quines actuacions hi entren, habitualment les de menys entitat.

Superfície construïda
Els metres quadrats d’un habitatge comptant murs i tancaments, més la part proporcional dels espais comuns quan n’hi ha. És la superfície que consta oficialment.

Superfície útil
Els metres quadrats trepitjables de dins de l’habitatge. Sempre és més petita que la construïda, habitualment entre un deu i un vint per cent menys. A Catalunya la defineix el decret d’habitabilitat, el Decret 141/2012.

Reforma
Obres dins d’un habitatge o local que en milloren la distribució, les instal·lacions o els acabats sense tocar l’estructura ni l’envolupant de l’edifici. Habitualment es tramita com a obra menor o per comunicació prèvia.

Rehabilitació
Obres que renoven un edifici existent, de la posada al dia de les instal·lacions fins a la renovació de fons de l’estructura i l’envolupant. Sovint és el camí més sostenible per crear habitatge nou.

Gran rehabilitació
El grau màxim de rehabilitació. Obres que equivalen a substituir l’edifici o que en buiden l’interior conservant-ne les façanes. A efectes legals rep un tractament equiparable al de l’obra nova.

Les peces jurídiques

Arres
Quantitat que es lliura en el moment de comprometre una compravenda. Segons el tipus pactat, fan de senyal a compte del preu o permeten desdir-se’n perdent-les.

Escriptura pública
El document signat davant de notari que formalitza una compravenda, una permuta o una divisió horitzontal i permet inscriure-la al Registre de la Propietat.

Comunitat de béns
Fórmula jurídica senzilla en què diverses persones són titulars conjuntes d’una finca.

Cooperativa d’habitatge
Entitat sense ànim de lucre formada per les persones que hi viuran, que promou l’habitatge per als seus socis. És la forma habitual dels projectes en cessió d’ús.

Societat limitada
Societat mercantil que un grup també pot fer servir com a vehicle per autopromoure. És una via poc habitual en l’autopromoció col·lectiva perquè el seu tractament fiscal encareix l’operació respecte de la comunitat de béns o la cooperativa.

Divisió horitzontal
L’acte jurídic que converteix un edifici en habitatges independents, cadascun amb la seva escriptura. És el que permet que cada llar sigui titular de casa seva.

Dret de superfície
Dret que permet construir o rehabilitar sobre sòl d’altri durant un termini llarg, que a Catalunya pot arribar als noranta-nou anys. En acabar, l’edificació passa a la propietat del sòl. Fórmula de cessió sense venda.

Les peces econòmiques

Preu de cost
El que costa realment un habitatge sumant finca, obres, honoraris tècnics i impostos, sense cap marge de benefici a sobre. És el preu al qual s’accedeix amb l’autopromoció.

Marge de promoció
El benefici que una promotora afegeix al cost de l’operació, habitualment entre el quinze i el vint-i-cinc per cent. En l’autopromoció aquest marge es queda a la butxaca de qui hi viurà.

Informe de viabilitat
Estudi tècnic d’una finca que analitza el planejament, proposa què en podria sortir i estima els costos. És el document que permet a un grup valorar una oportunitat amb criteri. És orientatiu, el cost final el defineixen el projecte i les obres.

Impost de transmissions patrimonials
L’impost que grava la compra d’immobles de segona mà. El tipus varia segons el territori i el cas, i és una de les partides que cal comptar des del primer estudi econòmic.

Amortització
La pèrdua de valor d’una construcció pel pas del temps i l’ús. Un edifici té una vida útil, i el seu valor real la reflecteix. El sòl no s’amortitza, però el que hi ha construït sí.

Trobes a faltar una paraula? Escriu-nos i l’afegim.